栏目简介：商小合实地打探，专业解决商业地产投资疑难杂症。
1、黑天鹅事件下，房地产商务市场有何风险？
2、真香！深度揭秘重庆网红盘为何爆红。
3、项目人流量是否满足自持或出租需求？
前言
回顾年，黑天鹅事件下，房地产行业进入寒冰期。
据商合研究院数据显示，年市场供销量价均跌落2成，整体市场份额在经过横盘期后，再次收缩至13%。虽然价格平稳上涨，但整体市场呈供销双降的状态。大房企纷纷坐不住了，狂甩跳水价和狂砸各种福利，但收效甚微。
特别是素来有地产行业的“老大难大哥”之称的商业类，在今年价格均下跌。在不容乐观的市场环境下，商小合发现，在重庆有个神秘网红公寓异军突起，单月竟然销售余套公寓！还曾被重庆房地产业协会评为“年重庆最具影响力精品项目”，它就是天誉智慧城。
有多火？先用数据说话。总套数套，带看余组客户，1月内售出余套，套均面积28m，套均总价35万元。在年公寓成交套数TOP20里排名14，注意！它的成交均价是元/m，在TOP20名单里排名第五，甚至比重庆市公寓年度均价元/m高了近元。
单价高，但是卖得火爆，口碑还好，这就很魔幻了！
项目的关键词是小面积、低总价。宣传文案几乎都符合真香定律——“30万即可买两江四岸CBD两房”，“超百万方超大商业综合体”、“六桥五路三隧两轨”、“稀缺4.8米层高LOFT”、“买一层送一层”……冲着这些让人心动的优势，我专程来到售房部现场，揭开这个神秘楼盘的面纱。
售楼部1、地理区位：弹子石CBD核心位置
下午三点，我便坐上环线，来到了目的地。
项目位置位于南岸区腾龙大道与学苑路的交汇处，无疑是弹子石CBD的核心位置。从交通来上看，天誉智慧城无疑是拥有了先天优势。项目离环线弹子石站很近，11号线也在规划中，附近还有超过20条公交线路。
从区位上看，项目左边链接南坪方向，通过东水门大桥可以到解放碑，右边链接大佛寺大桥和寸滩大桥，项目后是盘龙立交，可以链接内环快速路。
项目区位图在重庆，弹子石的发展，可谓是一波三折。这里是重庆最早的开埠之地，拥有绝佳的南滨江景，却因水路运输被取代，无轨道交通、无大型商业体，在当年被人戏称为“孤岛”。
直到年，弹子石被确定为CBD。随着南滨线的延长、轨道环线弹子石站的开通、寸滩大桥的投用，逐渐形成水陆空交通体系；而后随着长嘉汇、阿里巴巴、星泽汇、华润万象汇强势入驻，弹子石开启逆袭之路，摇身一变，变成人人热议的重庆下一个“浦东”。
现在的弹子石，不仅是重庆市金融核心区、也是两江四岸风貌区、十大重点开发片区。这里有50个高端住宅，拥有数十万人口和巨大的人流量与消费力，潜藏着巨大的商业机会。
今天打探的项目，就位于弹子石站的旁边。从3号口出来，抬头就能看见项目，步行5分钟即可到达。
环线弹子石站3号口出口过了2个红绿灯，我便来到了项目位置。项目周边主要是住宅，商业配套比较少。玻璃幕墙上的广告牌，赫然写着“30万即可买两江四岸CBD两房”。工作日的下午，大厅没多少人，似乎不像传说中那样火爆。我正纳闷呢，经售楼部保安提醒，看房需要上3楼，便火速上楼了。
售楼部走到3楼，果然是另外一番景象。即使在工作日，看房的人也不少。置业顾问正在沙盘边热火朝天地向客户介绍项目。
售楼部地理区位图沙盘图2、项目体量：超百万方大体量楼盘
项目占地亩，总共万方，在弹子石乃至南岸区销售的新楼盘，都算是体量比较大的楼盘，交通和人流量优势都很突出。包含37万方商业综合体、3栋商务写字楼、1栋五星级酒店，拥有户住宅和户公寓（万豪五星级酒店已签约）。公寓共有2栋，已开盘的是1栋，梯户比为6梯47户。
这是天誉置业在重庆的第一个项目，也是重点打造的标杆。开发商创立于年，虽然并不是大家熟知的房企大佬，但也是上市公司，配套的是开发商自己的物业，在口碑和服务这块，还是比较放心的。
项目整体沙盘图左为在售的1号楼公寓开发商为上市公司3、户型分析：三种户型均在50平方内
先从它目前主力销售的1栋公寓说起。交房时间在年11月底，核心卖点是双层小户通水通电LOFT，楼高为19层，层高4.8米，物业费6元。户型共有三种，分别为25.42m，34.61m/37.56m，44.90m。单价元/m起，单层算下来实得单价不到元/㎡。
最受欢迎的则是25.42m，算下来总价在30万以上。据置业顾问介绍，近期还有特价房出售，元即可认购，首付6.5成，支持首付分期。
项目户型分布位置图A户型25.42m精致生活
耳听为虚，眼见为实。我跟随其他客户一起，走进样板间一探究竟。
先从最受欢迎的25.42m户型说起，位置在8-19楼。户型较为方正，虽然面积迷你，却是“五脏俱全”，没有浪费的空间，一进门的地方就设计为厨房，大门后设计了储物柜，二层还额外赠送了迷你储物室，而且上下两层均预留洗手间的位置。总价低，门槛低，首付20万左右绰绰有余。
缺点是公摊较大（33%），得房率在十几平方左右。此外，小面积的紧凑性，也决定了空间略压抑局促，楼道略窄，上下楼需要注意安全。
A户型图户型图入户大门开放型厨房洗手间能安装洗手台客厅楼道赠送储物室二层卧室二层的洗手间B、户型34.61m、37.56m空间多变
B户型建筑面积在34.61m-37.56m，总价41万起。户型的楼层是8-19楼，布局较合理，采光条件不错。同样赠送了储物室，比A户型更为开阔，减少了压抑感。
缺点在于户型狭长，二楼走廊的空间空余出来，样板间设计为休闲阅览空间，空间利用率较低。如果考虑此户型，可以重点对楼梯的设计进行改造。
B户型户型图入户大门洗手间客厅赠送的储物室二层的洗手间二层休闲区二层房间C户型44.90m动静分区
相比A户型，C户型的面积可谓奢华。总价54万起，户型的楼层是8-19楼，户型方正，每层只有4套，卖一套少一套。特点是动静分区、会客休息互不干扰。
一楼是会客区，配套有厨房、洗手间，房间转角处可设计为休息区。二层设计有工作区，适合自住，也适合做民宿或出租。
采光是三种户型中最好的，住起来较舒适惬意，基本没有压抑局促的感觉，且赠送了较大的储物室。缺点是总价略高，适合资金充裕一点的人群。
C户型户型图入户大门厨房与餐厅厨房客厅休息区洗手间二层卧室，可放置衣橱二层工作区二层卧室赠送的储物间储物空间较大据商合研究院数据显示，年，小面积、低总价的产品成为投资者的宠爱，主力成交面积在60㎡以内，40㎡以内份额收缩，总价60万以内产品市场接受度最高。而天誉智慧城的公寓项目，正好契合小面积、低总价这两个特点。综合今天踩盘的信息，我感觉天誉智慧城的优势较为突出。
优势明显：
1、区位价值高，位于弹子石CBD核心区，投资收益潜力大。
2、交通配套完善，毗邻环线弹子石站，出门就是公交车站。
3、户型方正，层高4.8米，可以隔成双层使用，空间利用率高。
4、投资门槛低，面积小、总价低、成熟周期短，投资回报周期更快。
5、人流量有保障，项目紧邻开发区21栋高端甲级写字楼，汇集了各大企业精英人群。且开发商自营37万平方大体量商业综合体，住宅区正陆续交付，出租租金有保障。
投资建议：
此项目根据不同的楼层及面积，可以做空中商铺、中小型办公室、高档酒店、民宿等，也可进行托管出租。
项目1楼是临街商铺，2楼为共享楼层，3-6楼为空中商铺，可以开展小微个体商业；目前已有意向商家欲入驻。
7-9楼为商务区，中小型企业可以在此办公需求，目前有20多家企业签订意向入驻协议；10-13楼为公寓自住区，可以满足商务住宿需求，出租或者自住皆可。
14-17楼为酒店楼层，已有希岸酒店、亚朵、如家等酒店入驻。
18-19楼为民宿酒店，超过90米的地表高度，可欣赏两岸四岸风貌，目前有民宿意向入驻。
不能避免的劣势：
1、公摊率33%，得房率较低。
2、层高4.8米，较为压抑。
总的来说，这是一个性价比较高的盘。在弹子石板块，此项目价格处于低位，较为有潜力，投资风险较小。如果有投资需求，可以根据资金多少，以及投资的目的进行选择。最后，大家如果对这个盘感兴趣，可以给商小合后台留言或评论。
：商合集团是一家专注于商业地产领域，全链条、全周期、全国性的一站式商业服务平台。以商业地产为基点，从传统分销、包销到招商、运营、托管再到创新产品文旅、公寓、办公以及酒店，实现一站式业务全覆盖。以大数据驱动和强大的门店资源为载体，重构商业服务业务生态闭环。
转载请注明：http://www.0431gb208.com/sjszjzl/3606.html
